澳大利亚房地产投资市场简述


一、概述 澳大利亚长期政治稳定,国内生产总值持续保持超越世界平均水平的增长。在欧美经济衰退,许多发达国家经济发展举步维艰的时期,澳大利亚则是一枝独秀,成为不可忽视的优良投资市场。澳大利亚房地产,作为稳定的中长期投资选择也越来越被国际投资者重视。

澳大利亚房地产业总体来讲仍是卖方市场,从中长期供求趋势来看,其投资市场还处于从发展周期底部向上发展的阶段。有别于许多亚太国家,澳大利亚的房地产租赁市场(尤其是住宅及商业地产)一直保持着租金回报高,且租赁合同期长的特点,资本增值在近二十年也呈稳步增长的趋势。在澳大利亚的主要收益来自期权、股票、政府债券、定期存款和房地产。据来自彭博资讯-基金公司AMPCapital统计,房地产收益显居榜首。

面对需求和投资潜力巨大的房地产市场,许多澳大利亚国内的投资者却因为持有资金有限,负债率和融资成本较高等原因不能大展拳脚。这恰恰给海外投资者,尤其是资金充足、负债低、并能获取低利率贷款的投资者们带来不可多得的机遇。据行业统计,澳大利亚房地产市场40%的商业地产投资都来自海外。 澳大利亚的政治,经济及法律体系完善、透明,也欢迎海外投资。其成熟的房地产市场运作及健全的行业规范更保障了投资人权益,及其资金的安全与稳定增值。 以下我们就为您对投资热门的三大城市及主要项目类型的市场前景做一简要介绍。 澳大利亚房地产总体市场环境良好,但投资前景及回报也根据项目类型有所差异。以下是我们对主要投资项目类型的简要分析:

二、投资项目类型分析

(一)住宅 在过往40年里,澳大利亚房产平均每年升值约10%,房价平均每七年翻一倍。尤其是在2013年,澳大利亚各州府城市的房价激增了近10%,令这一年成为自2009年以来房市发展最强的一年。澳大利亚房屋产业协会(HIA)最新发布的报告称,澳大利亚新屋在2013年的销售量创近3年新高,澳大利亚房产市场的供不应求致使房屋空置率平均值一般都低于3%,平均租金回报近5%-6%左右(不包含资本增值)。来自主权财富基金,养老基金和房地产投资信托基金的投资,特别是来自亚洲的外商投资。澳大利亚房地产的投资的快速增长,主要归结为以下三个方面:

对于海外投资者来说,购买澳大利亚房产手续相对简便,所交付的房款在房子最终合格验收前都是存在律师的信托帐户中,资金非常安全,而且可以享受存款利息。作为外国人购买澳大利亚房产贷款最高可达70%,而且是在开发商交房后才实施还贷,购买人还可以选择先期只还利息不还本金。高租金养贷在澳大利亚并非天方夜谭。

投资者拥有房产的永久产权且无遗产税,加上低风险、资本增值稳定、租金回报高及人口增长预示的乐观前景,都使澳大利亚成为全世界公认的住房地产最佳投资地。

2013年住宅需求对供给比值 根据国家住房供应委员会(National Housing Supply Council)年报,从2005年开始至今,澳大利亚的人口径增长(自然增长加上净移民人口)连续数年超过20万人,2009年澳大利亚拥有850万个家庭。到2014年预计澳大利亚将有930万个家庭,2029年,将拥有1180个家庭。也就是20年后澳大利亚人口将会超过2800万,并带来大量的住房需求。其中,供需缺口压力最大的区域包括昆士兰东南部、墨尔本、新南威尔士和珀斯。

2003-2013年租金收益率走势

在澳大利亚所有的首府城市中,悉尼的租房价格依旧位列榜首。根据澳大利亚房地产监测机构(APM)公布的最新季度房产季度报告,在2013年第四季度,独幢别墅与公寓的周租中位价分别为500澳元与485澳元,独栋别墅和公寓租金全年上涨约5.4%。此外,墨尔本在经历了长期以来的平缓或下行趋势,独幢别墅租金再次上涨4.2%,创2013年新高。布里斯班的独幢别墅租赁市场租金持续增长,但公寓租金则保持平稳走势。由于墨尔本和布里斯班的全新市区公寓数量增加则可能对未来的租金增长有所限制。另外,根据PRdata报道的数据澳大利亚的住宅投资租金回报率数年保持在5%-6%。以下图标进一步显示了自2003年至2013年三大城市悉尼,墨尔本,布里斯本租金收益的走势(“蓝线”独立房和“红线”公寓房)。

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数据来源- 澳大利亚统计局http://www.abs.gov.au/

(二)商业地产

不只是住宅地产,澳大利亚商业地产业被视为是世界上最透明的市场之一。澳大利亚商业地产更是以稳定的高收益率在金融危机后傲视群雄,因此吸引着外国投资者的浓厚兴趣,在过去三年里,外国投资约占商业房地产交易量总额的18%。最新SavillsAustralia研究发现,在过去的12个月,外国投资者将11.5亿美元投资于澳大利亚商业资产。在此,我们将分别对办公、酒店、零售的前景为您做简要的分析。

办公楼地产 在过去的五年里,尤其在全球金融危机爆发后,澳大利亚主要城市的办公楼市场相较其他国家的城市,租金回报仍然稳中有升,租赁市场(尤其是大城市核心商圈)没有出现供过于求的情况。人口的增长和经济的繁荣推动着城市商务圈的不断扩展,市场对优质办公物业的需求依然强劲。 高回报的办公物业仍主要集中在人口密集,经济活跃的省会城市悉尼,墨尔本和布里斯班,尤其是在城市商务区的优质楼盘更是供不应求,租金长年稳定增长,投资收益保持在6%-10%,空置率多保持在4%-10%。 尽管金融市场动荡和矿业疲软,澳大利亚政府正在重新平衡经济增长。根据Savills research 的最新报告,在过去至2013年,房地产收益一直保持稳定。 •悉尼市CBD办公室一级楼盘市场收益率在6.5%到7%之间,二级楼盘则为7.5%和8.5%之间。平均楼盘收益率约6.75%左右,全年收紧38个百分点。自2013年起,每平方米的一级建筑资本价值估计在8571澳元到13077澳元不等,二级建筑资本价值则在5294澳元与7800澳元之间。悉尼办公室楼盘平均资本价值为10741澳元,相对前一年增长5.6%。 •墨尔本市CBD办公室一级楼盘市场收益率截至2013年12月在7%到7.5%%之间,二级楼盘则为8%和9.5%之间。平均楼盘收益率约7.25%左右,全年收紧25个百分点。自2013年起,每平方米的一级建筑资本价值估计在5187澳元到7314澳元不等,二级建筑资本价值则在3053澳元与4625澳元之间。墨尔本办公室楼盘的平均资本价值为6213澳元,相对前一年增长0.8%。 •布里斯本市CBD办公室一级楼盘市场收益率截至2013年12月在7%到8%之间,二级楼盘则为8.5%和9.75%之间平均楼盘收益率约7.5%左右,全年无明显变化。

酒店物业 据澳大利亚旅游局统计,赴澳旅游游客数量连年攀升。强劲的增长主要来自于中国赴澳游客数量的增长,以及越来越多来自台湾,泰国及日本韩国的游客。繁荣的旅游市场支持着酒店物业欣欣向荣,近年来海外(尤其是亚洲)投资者在这一市场十分活跃,酒店物业的销售量达到了数年来的最高水平。 行业统计数据显示,澳大利亚现有客房供给已不能满足强劲的市场需求,尤其是在主要城市的中心商务区。在悉尼,墨尔本和布里斯班,四、五星级酒店的年平均入住率达71%- 81%;平均客房价格(每人每天)为175-220澳元。澳大利亚旅游局预计这些城市和地区需要约四万套新建客房才能满足行业现有需求。加上当下缺乏在建的酒店项目,估计供求失衡的局面在中期不会改变。这些因素将推动平均客房收入持续增长,为投资者带来满意汇报。STR Global 的最新统计数据显示,2013年整个澳大利亚酒店空置率(Occupancy rate)为72.5%,客房平均收入(RevPAR)在2013年略低于140澳元,相对2012年上涨3.2%.其中悉尼和墨尔本的增长速度最为显著,与2012年相比均超过6%的增幅。

零售物业 尽管在全球金融危机之后经济增长放缓,零售租金却仍然保持着缓慢上涨的态势,这也使得零售资产得到了投资者的认可。由于全球消费零售额和消费者信心的持续走高,零售商需求巩固,投资者购入更多的零售物业,发展购物中心的步伐也重新获得一定程度的动力。据Savills记录2013年12个月内,澳大利亚零售地产交易额为68亿澳币,零售资产出售158项,前一年交易总额44亿澳币,近五年澳大利亚平均交易水平为43亿澳币。历来海外投资者都只将精力集中在大型区域或者CBD零售资产,然而在过去一年里他们的投资似乎已经变得多元化,他们开始投资大型商品、周边地区及次区域。 随着现有零售物业的空置率的下降和回报的上涨,专家预测2014年将是零售物业高度活跃的一年,强大而持续的市场流动性为交易活动的继续创造了有利的环境。

工业项目 虽然澳币汇率和澳大利亚工业(尤其是采矿和能源业)中期走势仍不明朗,市场对优质工业房产的需求仍十分强劲,悉尼和墨尔本今年新建工业用房入住率已达80%。政府引导的基础设施建设(如机场、港口及路网扩建),电子商务带动的相关物流,及城市人口增长都将进一步推动对工业用房的需求。供不应求的局面在短期内不会改变,物业入住率和收益率都将保持高位。悉尼和墨尔本等主要城市的投资收益率现已高达8%-11%。

三、澳大利亚房地产投资的优势 相比中国的房地产投资,澳大利亚房地产投资的拥有以下优势:

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房屋产权期 永久产权 房价 根据澳大利亚房地产研究所(REIA)2013年第一季度数据,悉尼别墅的中间价格约为80万澳币。然而2013整年澳洲房价上涨迅速,澳洲物业监管(Australian Property Monitors)的市场状况报告表示悉尼中位房价上涨了11%,2014年有可能上涨5%至7%。

房产升值 市场成熟,房产稳定升值,每年上涨8-10%,每7-10年翻一翻。

房屋空置率 根据Savills Research的数据显示,空置率常年维持在3%以下。

期房首付款 首付门槛低- 海外投资者若投资澳洲新建房产,最低首付只需房价的20%。此款项会存入独立的信托账户,任何一方均不可使用,且期间产生的利息归属于投资者。余额在交房时支付,二套房不提高门槛。

期房贷款 投资者在交房日前的2-3个月得到开发商通知后才需办理贷款,待到交房之日起开始还贷,总房价扣除首付款及期间产生的利息即为实际的贷款额。贷款手续相对简单。

再次贷款 贷款利率低,升值可再贷- 澳洲的贷款利率相比国内相比具有一定优势,且可选产品的种类与机构较多。利率选择上有变动利率、固定利率等选择,贷款机构有本土银行、海外银行和非银行金融机构等。当房屋升值后,可向贷款机构申请再次贷款。贷款机构经过评估后,确认新的市场价,与最初购房价的差额可以按照一定比例再次进行贷款,贷出来的款项可完全由自己支配。

还款方式 对冲机制好,闲钱可免息- 一定期限内可只换利息,不还本金,还贷压力小,同时还有对冲账户,以灵活的现金存储方式来降低利息。澳洲银行大部分的贷款产品都具有完全对冲机制,即申请贷款人在获得银行贷款批准后,可以再申请一个存款账户,用于让贷款人存入节余资金或者暂时无需开支的资金。这些资金的存入,可以100%来抵消贷款账户中的同样的贷款金额,由此获得免息。这种机制对于很多中国投资者来说,是非常有价值的机制。主要是由于大部分中国投资者,在很多时候会有大量的现金,特别是企业主和经商人士,这些现金是存入境内银行而获得很低或者有时候无息的账户中的。如果我们将这些“闲钱”存入澳洲房产贷款账户的对冲账户中,我们享受的利息是澳洲银行贷款利息。

交楼资金风险 首付有信托保管,买家万无一失,还有利息收入;有信托帐号管理,改帐号受澳洲律师系会的透明监督,任何款项都不汇入销售商/发展商的帐号中,直至交房。

法律保障 强制律师指导购房制度,合同信息公开透明。律师费通常在1000澳币左右。 物业出售标准 与国内不同,澳大利亚公寓都是精装、净面积销售。 开发商中介诚信度 政府对从事澳大利亚地产开发和中介活动的专业机构有严格的资质审批和监督。 产权取得时间 现房交割时相关税费 房地产税费:

1)购买阶段 印花税:一般在4%-5.5%之间(阶梯式税率)

2)持有阶段 市政费:1000—2000澳币/年(根据地段); 物业费:1500--3000澳币/年(根据公寓地区及面积); 保险费:300—500澳币/年;

3)转让阶段–需要交付资本利得税

四、小结

澳大利亚房地产产业在全球金融危机后独善其身,得益于澳大利亚政府审慎的财政政策、稳定的政治、多元文化和优美的自然环境。随着近年越来越多的移民及留学人口赴澳生活,我们对这个“坐在矿山上,骑在羊背上”的国家也有了更新的认识。对于众多海外投资者来说,除了传统的矿产资源业和农业,澳大利亚房地产业因其低风险,稳回报,入市相对简易,也在近年来成为投资关注热点。亚洲投资者对房地产投资并不陌生,但跨境投资对于非谙熟当地市场特征的海外投资人来说,机遇与风险并存。项目中牵扯的法律、税务及相关行业规范、市场估值、开发周期及风险管理等因素对投资决策至关重要,尤其是房地产的投资成功,更有赖于对当地商业及居民文化的准确理解和敏锐洞察。我们拥有由房地产业界专家组成的专业服务团队,希望在将来我们的经验能在这一充满机遇的市场上助您一臂之力。

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